Am 12. Oktober sollen wir darüber abstimmen, wie sie bezahlt wird. Ich bitte Sie, sich vorher zehn Minuten Zeit zu nehmen.On 12 October we vote on how it is paid for. I am asking you to give it ten minutes first.
Mein Name ist Todd Gremmel. Mir gehört die Wohnung 17 im Dachgeschoss. Ich lebe seit einigen Jahren hier, ich spreche leider kaum Deutsch, und die meisten von Ihnen kenne ich nur vom Treppenhaus. Das ist mein erster Brief an Sie alle, und ich schreibe ihn ungern.My name is Todd Gremmel. I own flat 17, on the top floor. I have lived here some years, my German is poor, and most of you I know only from the stairwell. This is the first letter I have written to all of you, and I write it reluctantly.
Zuerst das Wichtigste: Ich bin für die Dachsanierung. Das Dach ist am Ende seiner Lebensdauer, es gehört erneuert, und ich habe zu keinem Zeitpunkt dagegen gestimmt. Auch nicht gegen das Gerüst, nicht gegen die Dämmung, nicht gegen die Ziegel. Ich möchte, dass die Arbeiten 2027 fertig sind.First, the thing that matters most: I am in favour of the roof renovation. The roof is at the end of its life, it should be renewed, and I have never once voted against it. Not against the scaffolding, not the insulation, not the tiles. I want the work finished in 2027.
Was ich Ihnen schildern möchte, betrifft nicht das Dach, sondern die Rechnung.What I want to put to you is not about the roof. It is about the bill.
Die Verwaltung hat am 18. September die Berechnung der Sonderumlage verschickt. Insgesamt geht es um 261.000,00 €. Davon werden 158.251,00 € nach Miteigentumsanteilen auf alle achtzehn Wohnungen verteilt. Suchen Sie Ihre Wohnungsnummer:On 18 September the administration circulated the levy calculation. The total is €261,000.00. Of that, €158,251.00 is distributed across all eighteen flats by co-ownership share. Find your flat number:
| WohnungFlat | Allgemeiner AnteilGeneral share | EinzelkostenOwn-flat costs |
|---|---|---|
| 1 | 6.589,73 € | — |
| 2 | 9.258,63 € | — |
| 3 | 5.479,76 € | — |
| 4 | 7.550,31 € | — |
| 5 | 7.276,22 € | — |
| 6 | 11.258,14 € | — |
| 7 | 7.741,16 € | — |
| 8 | 7.327,65 € | — |
| 9 | 11.150,52 € | — |
| 10 | 7.818,39 € | — |
| 11 | 7.452,51 € | — |
| 12 | 11.258,14 € | — |
| 13 | 7.708,25 € | — |
| 14 | 7.211,34 € | — |
| 15 | 11.215,41 € | — |
| 16 | 8.847,50 € | 34.632,53 € |
| 17 | 15.397,98 € | 68.116,47 € |
| 18 | 7.709,36 € | — |
Die Namen habe ich bewusst weggelassen; jeder kennt seine eigene Nummer. Sechzehn Wohnungen zahlen ihren Anteil am Dach, wie immer in diesem Haus. Zwei Wohnungen — die 16 und meine 17 — sollen zusätzlich 102.749,00 € tragen.I have deliberately left the names out; everyone knows their own number. Sixteen flats pay their share of the roof, as has always been done in this building. Two flats — 16 and my 17 — are asked for a further €102,749.00 on top.
Für unsere Dachterrassen, unsere Fenster, unseren Schiefer und unsere Geländer. Deshalb hier Bilder davon, aufgenommen in diesem Monat. Urteilen Sie selbst.For our roof terraces, our windows, our slate and our railings. So here they are, photographed this month. Judge for yourself.
Die Bestandsaufnahme der Gemeinschaft aus dem Jahr 2020 hält für beide Wohnungen „keine Beschädigungen" fest und „lediglich" eine Feuchtestelle. Aus der Darstellung in der Versammlung vom 25. August 2026 ist mir kein Lichtbild und kein Zustandsvermerk bekannt, der etwas anderes zeigt.The community’s own condition survey from 2020 records “keine Beschädigungen” — no damage — for both flats, and “lediglich” one damp patch. From the presentation at the meeting of 25 August 2026 I am not aware of any photograph or condition note showing otherwise.
Was tatsächlich zu tun ist: Flugrost am Geländer, der vor Ort behandelt werden kann. Eine etwa 15 cm lange schadhafte Stelle an einer Terrassentür. Ein fälliger Anstrich an den Fenstern. Eine schadhafte Diele. Das ist die vollständige Mängelliste. Diese Arbeiten bezahle ich selbst, gern und sofort.What actually needs doing: surface rust on the railing, treatable where it stands. A damaged section about 15 cm long on one terrace door. Varnish due on the windows. One damaged deck board. That is the complete list. I will pay for that work myself, willingly and at once.
2019, Fenster. Die Eigentümerversammlung hat einstimmig die „Überarbeitung" der Fenster beschlossen — ein Tischler arbeitet den Außenflügel auf, ein Maler streicht ihn. Für die bauzeitlichen Doppelkastenfenster von 1893, in deutlich schlechterem Zustand als meine. Kosten: 14.000,00 € für das gesamte Haus. Kein einziges Fenster wurde erneuert. Für meine zwei Wohnungen — 16 und 17 — sind jetzt 23.591,75 € für einen Austausch vorgesehen.2019, windows. The owners resolved unanimously on “Überarbeitung” — a joiner overhauls the outer sash, a painter coats it. For the original 1893 double-box windows, in far worse condition than mine. Cost: €14,000.00 for the whole building. Not one window was replaced. For two flats — 16 and 17 — €23,591.75 is now proposed for replacement.
2025, Balkone. Die Gemeinschaft hat 40.518,71 € für die straßenseitige Fassade und die Balkone aufgewendet. Die Jahresabrechnung führt den Betrag als „Große Instandhaltungen" und verteilt ihn nach Miteigentumsanteilen auf alle — auch auf die Wohnungen 16 und 17, die gar keinen Balkon haben. Mein Anteil daran waren 3.942,51 €. Zu den Balkonarbeiten gehörten Abdichtung, Bautenschutzmatten und neue Feinsteinzeugplatten. Genau diese drei Leistungen sollen an meiner Terrasse nun meine Privatsache sein.2025, balconies. The community spent €40,518.71 on the street-side façade and the balconies. The annual accounts book it as “Große Instandhaltungen” and distribute it by co-ownership share to everyone — including flats 16 and 17, which have no balcony at all. My share was €3,942.51. The balcony work included waterproofing, protective matting and new porcelain tiles. Those same three things are now said to be my private cost when they sit on my terrace.
Ich habe für die Balkone anderer Leute mitbezahlt. Gern — so funktioniert eine Gemeinschaft. Ich verstehe nur nicht, weshalb dieselbe Regel in die andere Richtung nicht gilt.I helped pay for other people’s balconies. Gladly — that is what a community is. I simply do not understand why the same rule does not run the other way.
Ich habe das gesamte Leistungsverzeichnis durchgerechnet. Zählt man alle Positionen zusammen, die den beiden Wohnungen überhaupt zugeordnet werden könnten, ergeben sich 110.026,85 €. Lässt man die Lichtkuppeln weg: 97.367,63 €. Lässt man die Dachflächenfenster weg: 64.562,90 €. Keine dieser Rechnungen ergibt 102.749,00 €. Die Kostenzuordnung, auf der der Betrag beruht, habe ich zweimal angefordert. Sie liegt mir bis heute nicht vor.I worked through the entire tender. Adding every position that could conceivably be assigned to the two flats gives €110,026.85. Without the rooflights: €97,367.63. Without the roof windows: €64,562.90. None of these gives €102,749.00. I have asked twice for the cost allocation the figure rests on. I still do not have it.
Ich behaupte nicht, dass jemand falsch gerechnet hat. Ich sage: ich kann es nicht überprüfen — und Sie können es auch nicht.I am not saying anyone has miscalculated. I am saying I cannot verify it — and neither can you.
Der größte Teil der 102.749,00 € beruht auf einer einzigen Annahme: dass Abdichtung, Dämmung und Dampfsperre unter meinem Terrassenbelag meine Privatsache seien.The larger part of the €102,749.00 rests on one assumption: that the waterproofing, insulation and vapour barrier under my terrace decking are my private business.
Das ist nicht mein Bauteil. Es ist die Dachhaut dieses Hauses — und zugleich die Decke der Wohnung, die unter mir liegt. Wenn sie undicht wird, läuft das Wasser nicht zu mir, sondern zu meinem Nachbarn. Nach § 5 Abs. 2 WEG kann eine Dachabdichtung überhaupt nicht im Sondereigentum stehen; sie ist kraft Gesetzes gemeinschaftliches Eigentum.That is not my component. It is the weather skin of this building — and at the same time the ceiling of the flat below mine. If it fails, the water does not run into my flat, it runs into my neighbour’s. Under § 5 Abs. 2 WEG roof waterproofing cannot be private property at all; it is common property by operation of law.
Und unsere eigene Teilungserklärung von 1998 sagt dasselbe. Dort, wo sie aufzählt, was ein Eigentümer an seiner Terrasse zu erhalten hat, nennt sie:And our own deed of 1998 says the same. Where it lists what an owner maintains on a terrace, it names:
„den Fußbodenbelag, auch auf Loggien, Balkonen und Terassen… die nichttragenden Zwischenwände…“
Den Belag. Und nichttragende Bauteile. Oberflächen also — nicht die Konstruktion darunter. Der Belag gehört mir, das Dach gehört dem Haus. Genau diese Grenze zieht unsere eigene Teilungserklärung.The floor covering. And non-load-bearing elements. Surfaces, in other words — not the structure beneath. The covering is mine, the roof is the building’s. That is the line our own deed draws.
Ich verlange nicht, dass diese Arbeiten unterbleiben. Im Gegenteil: das Dach unter meiner Terrasse ist am Ende seiner Lebensdauer und gehört erneuert, und wenn dazu mein Belag abgenommen werden muss, ist das völlig in Ordnung. Ich bitte nur darum, dafür nicht allein die Rechnung zu bekommen — so wie 2025 auch niemand allein die Rechnung für seinen Balkon bekommen hat.I am not asking for this work to be dropped. The opposite: the roof under my terrace is at the end of its life and should be renewed, and if my decking has to come up for that, it is entirely fine. I am only asking not to be handed the bill for it alone — just as nobody in 2025 was handed the bill for their own balcony alone.
In der Ausschreibung steht nicht, dass mein Belag wiederhergestellt wird. Es steht dort ein anderer, teurerer Aufbau, den es heute gar nicht gibt:The tender does not provide for my decking to be reinstated. It specifies a different and more expensive build-up that does not exist today:
| Pos.Item | LeistungDescription | nettonet |
|---|---|---|
| 5.2.2 | Aluminium-UnterkonstruktionAluminium sub-frame | 1.736,50 € |
| 5.2.1 | Druckverteilungsplatten auf der DämmungLoad-spreading boards over the insulation | 1.270,75 € |
| 5.2.5 | Alu-Belüftungs- und EntwässerungsrinneAluminium ventilation and drainage channel | 2.181,96 € |
| 5.2.4 | WPC-Kunststoffbelag statt HolzWPC plastic decking instead of timber | 3.116,96 € |
Nichts davon ist vorhanden. Mein Belag liegt auf einer einfachen Unterkonstruktion und besteht aus Bangkirai-Hartholz. Eine einzige Diele ist schadhaft.None of this is there. My decking sits on a simple sub-structure and is Bangkirai hardwood. Exactly one board is damaged.
Mein Vorschlag: der Belag wird abgenommen, damit die Gemeinschaft ihr Dach erneuern kann, und anschließend wieder verlegt — mit einer neuen Diele. Wenn stattdessen neues Holz gewünscht ist, bezahle ich das Material selbst. Nicht den Lohn: abnehmen und wieder verlegen muss ohnehin jemand, weil das Dach darunter erneuert wird.My proposal: the decking comes up so the community can renew its roof, and goes back down afterwards — with one new board. If new timber is preferred instead, I will pay for the material myself. Not the labour: lifting and relaying has to happen anyway, because the roof underneath is being renewed.
Ich kann 83.514,45 € nicht aufbringen. Es gibt kein Sparkonto dahinter. Diese Wohnung ist alles, was ich habe, und sie ist mein einziges Zuhause.I cannot raise €83,514.45. There is no savings account behind it. This flat is everything I have, and it is my only home.
Wird der Beschluss in der vorliegenden Fassung gefasst, wird die Gemeinschaft gegen mich vollstrecken müssen. Am Ende dieses Weges steht die Zwangsversteigerung der Wohnung, in der ich wohne. Dem Eigentümer der Wohnung 16 geht es ähnlich; ihn treffen 43.480,03 €.If the resolution passes as drafted, the community will have to enforce against me. At the end of that road is the forced sale of the flat I live in. The owner of flat 16 is in a similar position; his share is €43,480.03.
Ich würde es vorziehen, wenn keiner von uns je erführe, wie so etwas abläuft. Es gibt einen Weg, das zu vermeiden.I would rather none of us ever found out what that looks like. There is a way to avoid it.
Das beantragte Gesamtbudget beträgt 628.000,00 €. Der Dachauftrag selbst, den die Ingenieure zur Vergabe empfehlen, kostet 431.630,98 €. Der Unterschied sind Bauüberwachung, Gebühren, ein zweites Tischlerlos — und eine Kostenreserve von 99.700,00 € bei einem Vorhaben, das bereits untersucht, ausgeschrieben und bepreist ist.The total budget applied for is €628,000.00. The roof contract the engineers recommend for award costs €431,630.98. The difference is supervision, fees, a second joinery lot — and a contingency of €99,700.00 on a project that has already been surveyed, tendered and priced.
Ich habe jede der elf Titel des Leistungsverzeichnisses durchgesehen und einen Gegenvorschlag erstellt — mit den Einheitspreisen derselben Firma, für dieselben Arbeiten am selben Dach. Er stimmt mit dem Preisspiegel der Ingenieure auf den Cent überein. Das Dach wird dabei vollständig erneuert: Steildach, Flachdach, Gauben, Dämmung, Gerüst, Absturzsicherung. Nichts wird gespart, was das Gebäude braucht.I went through all eleven sections of the tender and drew up a counter-proposal — using the same firm’s unit prices, for the same work on the same roof. It reconciles to the engineers’ own price comparison to the cent. Under it the roof is rebuilt in full: pitched roof, flat roof, dormers, insulation, scaffolding, fall protection. Nothing the building needs is cut.
Nach diesen Zahlen lässt sich die Maßnahme aus der vorhandenen Erhaltungsrücklage finanzieren — und niemand in diesem Haus muss einen Scheck schreiben. Nicht die Wohnung 6, nicht die 9, nicht die 13, und auch wir beide nicht. Der Stand der Rücklage zum Jahresende ist eine Prognose; die Verwaltung kann ihn bestätigen. Sollte am Ende doch etwas fehlen, wären es einige zehntausend Euro nach Miteigentumsanteilen — nicht 261.000,00 €, und nicht 102.749,00 € aus zwei Wohnungen.On those figures the work can be funded from the existing maintenance reserve — and nobody in this building writes a cheque. Not flat 6, not 9, not 13, and not the two of us either. The year-end reserve figure is a projection; the administration can confirm it. If something were still short, it would be a few tens of thousands shared by co-ownership share — not €261,000.00, and not €102,749.00 from two flats.
| PositionItem | bruttoincl. VAT |
|---|---|
| Bauauftrag Los 1 (Dach)Building contract, lot 1 (roof) | 440.000,00 € |
| Bauauftrag Los 2 (Tischler)Building contract, lot 2 (joinery) | 24.000,00 € |
| Bauüberwachung Simon & StuckartSite supervision, Simon & Stuckart | 55.800,00 € |
| Zusätzliche VerwaltungsvergütungAdditional administrator fee | 5.100,00 € |
| KostenreserveContingency | 99.700,00 € |
| Sonstige ProjektkostenOther project costs | 3.400,00 € |
| GesamtbudgetTotal budget | 628.000,00 € |
Der eigentliche Dachauftrag, den die Ingenieure zur Vergabe empfehlen, kostet 431.630,98 €. Alles Weitere sind Bauüberwachung, Gebühren, das Tischlerlos — und eine Kostenreserve von 99.700,00 €.The roof contract the engineers recommend for award costs €431,630.98. The rest is supervision, fees, the joinery lot — and a contingency of €99,700.00.
Neben den 99.700,00 € außerhalb des Auftrags enthält das Leistungsverzeichnis selbst den Titel 11 „Unvorhergesehenes" mit 10.062,00 € sowie drei Bedarfstitel mit 13.139,97 €, die laut Ausschreibungstext nur gelten, „wenn Konstruktion aus Holz geschädigt" ist. Geschädigtes Holz hat niemand festgestellt.Besides the €99,700.00 held outside the contract, the tender itself carries Titel 11 “Unvorhergesehenes” at €10,062.00 and three call-off sections at €13,139.97 which the tender says apply only “wenn Konstruktion aus Holz geschädigt” — only if the timber turns out to be damaged. Nobody has found damaged timber.
Die Klempnerarbeiten — Rinnen, Anschlussbleche, Attikaabdeckungen — sind für alle drei Bieter mit identischem Text ausgeschrieben und stehen in drei Titeln:The sheet-metal work — gutters, flashings, parapet capping — is specified identically for all three bidders and appears in three sections:
| TitelSection | Mann | RPG | Kronberg |
|---|---|---|---|
| 3.3 · FlachdachFlat roof | 11.455,13 | 6.223,34 | 6.113,40 |
| 4.3 · SteildachPitched roof | 30.928,88 | 21.119,64 | 21.317,45 |
| 5.4 · DachterrassenTerraces | 4.970,45 | 2.771,49 | 2.368,05 |
| Summe nettoTotal, net | 47.354,46 | 30.114,47 | 29.798,90 |
Die Firma Mann liegt hier 17.239,99 € über beiden Vergleichsangeboten. Sie ist insgesamt trotzdem das günstigste vollständige Angebot und sollte den Zuschlag erhalten — bei diesem einen Gewerk wurde aber offenbar nicht nachverhandelt. Ein Anruf würde genügen.Mann is €17,239.99 above both comparison bids here. They are still the cheapest complete bid overall and should get the contract — but on this one trade nobody appears to have gone back to them. A phone call would do it.
Da mir die Kostenzuordnung nicht vorliegt, habe ich das Leistungsverzeichnis selbst durchgesehen und jede Position aufgelistet, die den beiden Wohnungen überhaupt zugeordnet werden könnte.Since I do not have the cost allocation, I went through the tender myself and listed every position that could conceivably be assigned to the two flats.
| PositionItem | bruttoincl. VAT | Was es istWhat it is |
|---|---|---|
| Dachflächenfenster (Titel 4.2)Roof windows (section 4.2) | 32.804,73 € | Stehen im Titel Steildach. Sie werden erneuert, weil das Dach um sie herum erneuert wird. Sie funktionieren einwandfrei — ich nehme sie gern, auf Kosten der Gemeinschaft.They sit in the pitched roof section, and are being renewed because the roof around them is. They work perfectly — I will gladly take them, at the community’s cost. |
| Lichtkuppeln (3.2.32, 3.2.34)Rooflights (3.2.32, 3.2.34) | 12.659,22 € | Ebenfalls Dach, im Titel Flachdach. Eine davon ist elektrisch öffenbar, 6.987,00 €.Also roof, in the flat roof section. One is an electrically-opening unit at €6,987.00. |
| Dachaufbau unter dem BelagRoof build-up under the decking | 19.871,80 € | Dampfsperre, Dämmung, Gefälle, Abdichtung. Muss gemacht werden — und ist nach § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum.Vapour barrier, insulation, falls, waterproofing. This does need doing — and under § 5 Abs. 2 WEG it is common property. |
| Schiefer abbrechen und ersetzenStripping and replacing the slate | 8.262,57 € | Der Schiefer ist intakt. Kein Befund, kein Lichtbild.The slate is sound. No finding, no photograph. |
| Neuer Belagsaufbau (Alu, WPC)New deck build-up (aluminium, WPC) | 6.175,16 € | Besser als der Bestand. Eine Verbesserung, keine Wiederherstellung.Better than what is there. An improvement, not a reinstatement. |
| Geländer demontieren und neu verzinkenRemoving and re-galvanising the railings | 6.661,62 € | Der Mangel ist Flugrost. Er lässt sich vor Ort behandeln.The defect is surface rust. It can be treated in place. |
| Terrassenfenster und -türen (Los 2)Terrace windows and doors (Los 2) | 23.591,75 € | 2019 hat dieses Haus einstimmig die Überarbeitung seiner Fenster beschlossen, nicht den Austausch. Ich halte mich gern an diesen Maßstab und zahle die Aufarbeitung meiner Fenster selbst.In 2019 this building unanimously resolved on refurbishment of its windows, not replacement. I am happy to be held to that standard and will pay for mine myself. |
Und nun das Merkwürdige: Zählt man alles zusammen, ergeben sich 110.026,85 € — mehr als gefordert. Lässt man die Lichtkuppeln weg: 97.367,63 € — weniger. Lässt man die Dachflächenfenster ganz weg, die in den Beschlussanträgen übrigens nirgends erwähnt sind: 64.562,90 € — und 38.186,10 € ohne jede Position dahinter.And now the odd part. Add everything together and you get €110,026.85 — more than is being demanded. Leave out the rooflights: €97,367.63 — less. Leave out the roof windows entirely, which the draft resolutions never mention: €64,562.90 — and €38,186.10 with no line item behind it at all.
Diese 38.186,10 € können nur umgelegte Baustelleneinrichtung, Gerüst, Planung und Bauüberwachung sein. Der Beschlussantrag zu TOP 7.4 bestimmt aber selbst, dass solche Kosten „im gemeinschaftlich zu tragenden Anteil des Gesamtbudgets" verbleiben.That €38,186.10 can only be allocated site set-up, scaffolding, planning and supervision. But the draft resolution at TOP 7.4 itself provides that such costs remain “im gemeinschaftlich zu tragenden Anteil des Gesamtbudgets” — with the community.
Ich behaupte nicht, dass hier jemand falsch gerechnet hat. Ich sage nur: keine dieser Rechnungen ergibt 102.749,00 €, und solange die Kostenzuordnung nicht vorliegt, kann das niemand nachprüfen — ich nicht, und Sie auch nicht.I am not claiming anyone has miscalculated. I am only saying that none of these reconciliations produces €102,749.00, and until the allocation is produced nobody can check it — not me, and not you.
Nicht darum, sich auf meine Seite zu stellen. Nur darum, eine Frage zu stellen, bevor abgestimmt wird.Not to take my side. Only to ask one question before the vote.
Ich glaube nicht, dass hier jemand böse Absichten hat. Ein Leistungsverzeichnis wird weit gefasst, solange die Preise nicht vorliegen — das ist üblich und richtig. Die Preise liegen jetzt vor. Den Umfang danach anzupassen ist normale Praxis und kein Vorwurf an irgendwen.I do not believe anyone here is acting in bad faith. A tender is drawn wide while prices are unknown — that is normal and sensible. The prices are in now. Adjusting the scope afterwards is ordinary practice and no criticism of anyone.
Aber wenn dieser Beschluss so gefasst wird, ist die Folge nicht mehr theoretisch. Dann geht es darum, ob ein Haus die Wohnung eines Nachbarn verwerten lässt, um ein Dach zu bezahlen, das es sich ohnehin leisten kann.But if this resolution passes as drafted, the consequence stops being theoretical. It becomes a question of whether a building has a neighbour’s home sold to pay for a roof it can already afford.
Mit freundlichen Grüßen
Todd Gremmel, Wohnung 17With kind regards
Todd Gremmel, flat 17